Superbonus ed Ecobonus: la tutela legale

Si sente spesso parlare del Superbonus 110% e degli interventi che hanno diritto alla detrazione fiscale, ma per accedere a tale agevolazione promossa dal Governo bisogna rispettare determinati requisiti e tempistiche, oltre che prevedere che la redazione della contrattualistica necessaria sia affidata a un professionista. Ma andiamo con ordine e indichiamo velocemente alcune informazioni generali sul Superbonus 110%.

Superbonus 110%: cos’è e a chi spetta?

Quella del Superbonus è una misura detrattiva, del 110%, sulle spese sostenute per interventi relativi a: isolamento termico, sostituzione impianti di climatizzazione invernale e riduzione rischio sismico, realizzati in condomini o abitazioni singole. La scadenza per tale agevolazione varia a seconda dell’immobile interessato e del soggetto committente.

Le linee guida generali prevedono che i lavori avessero inizio a partire dal 1° luglio 2020 con tempo fino al:

•            31 dicembre 2023 per i lavori in condominio (nel 2024 la detrazione prevista sarà del 70% e nel 2025 del 65%);

•             31 dicembre 2023 per lavori in palazzine composte da 2 a 4 unità d’immobili (anche in questo caso la detrazione subirà una diminuzione arrivando al 70% nel 2024 e al 65% nel 2025);

•             31 dicembre 2023 per gli interventi effettuati nelle ex case IACP e nelle cooperative edilizie, per i quali siano stati effettuati lavori per almeno il 60% del totale entro il 30 giugno 2023;

•             31 dicembre 2022 per i lavori effettuati dai singoli contribuenti se al 30 settembre 2021 risulti effettuata la CILA (Comunicazione inizio lavori asseverata);

•             31 dicembre 2022 per i lavori di demolizione e ricostruzione degli edifici, richiesti dai singoli contribuenti per i quali al 30 settembre 2021 risultino avviate le formalità burocratiche per il titolo abitativo;

•             31 dicembre 2022 per i lavori realizzati esclusivamente sull’abitazione principale di chi ha un’ISEE di massimo 25 mila euro.

Oltre ad attenersi alle tempistiche previste dall’agevolazione del Superbonus è fondamentale che ci si assicuri che i contratti siano redatti in maniera accurata, corretta e a tutela dei soggetti coinvolti. Ciò anche alla luce del fatto che a seguito dell’esame di alcuni contratti per ottenere il Superbonus 100% siano emerse alcune clausole vessatorie e che a tutela dei consumatori (perché tali sono i soggetti che hanno avanzato richiesta di accesso alla misura) si ritenga applicabile il codice civile, la norma sulla vessatorietà delle clausole (art. 1341c.c.) e il Codice del Consumo (D.lgs. 205/2006).

La contrattualistica per il Superbonus 110%

Oltre ad autorizzazioni, dichiarazioni e attestazioni, per accedere al Superbonus 110% è importante anche fare attenzione alle cosiddette “scritture private”, quegli accordi che regolano i rapporti nascenti tra proprietario/beneficiario/committente e tutte le figure di interesse nel procedimento.

Va inoltre stipulato in Contratto di Appalto tra il committente/beneficiario/proprietario e l’impresa o la ditta individuale che si occuperà di espletare i lavori e alla quale è conferito l’incarico di cui all’art.119 del D.L. n. 34/2020, convertito con modifiche dalla L. 77/2020 e s.m.i.

Oltre agli accordi e ai dati oggettivi, va indicata nel contratto una clausola che riporta se i lavori interessino le parti comuni o le parti private e le dichiarazioni della parte committente e dell’appaltatore; così come è necessario inserire informazioni in merito:

•             alla consegna dei lavori;

•             agli oneri e obblighi della parte committente;

•             agli oneri e obblighi del soggetto appaltatore;

•             al Direttore dei lavori;

•             allo svolgimento e importo dei lavori.

Fondamentale, per il privato che vuole accedere all’agevolazione del Superbonus 110%, è fare attenzione al Recesso e risoluzione del contratto, assicurandosi che all’interno dello stesso sia prevista la facoltà del committente di risolverlo se e quando l’impresa e/o il professionista si sia reso responsabile di ritardi che compromettano il buon esito dell’opera o contravvenga ingiustificatamente alle condizioni del contratto, confermando l’applicazione delle norme di riferimento in merito a inadempimento e risoluzione ex artt. 1455 c.c. s.s.

Altra caratteristica a cui fare attenzione è quella relativa alle penali e che siano commisurate alle attività di riferimento; infine, all’assicurazione che deve possedere il professionista incaricato dei lavori, in riferimento al determinato progetto.

Il CNI sul contratto del Superbonus 100%

Proprio in merito ai contratti, e per fornire un ulteriore aiuto a coloro che volessero accedere al Superbonus 110%, è intervenuto il CNI (Consiglio Nazionale Ingegneri) che ha pubblicato una “Guida alla determinazione del corrispettivo e alla compilazione del preventivo e del contratto tipo Superbonus” contenente alcuni esempi di casi tipici.

Il documento contiene:

•             Inquadramento normativo;

•             Una misura giusta;

•             SismaBonus: le novità dopo il DM 329 del 2020;

•             “Super EcoBonus” dopo oltre dieci mesi dalla emanazione delle prime norme;

•             Guida alla determinazione del corrispettivo e alla compilazione del contratto tipo;

•             Esempi casi tipici;

•             Documenti da scaricare e editare.

Superbonus 110%: il ruolo dell’amministratore di condominio

Negli anni la figura dell’amministratore di condominio è fortemente cambiata, da rappresentante dei condomini è oggi investito di nuove responsabilità ed è il centro dei rapporti giuridici. Il ruolo professionale acquisito prevede che si occupi di pianificare e gestire le attività legate al patrimonio immobiliare che amministra, pertanto, l’amministratore di condominio ha precisi compiti anche nell’ambito dell’applicazione del Superbonus 110%.

Innanzitutto, è necessario che acquisisca la delibera assembleare, attraverso la quale i condomini hanno espresso il parere favorevole per far eseguire i lavori usufruendo del Superbonus 110% e anche la tabella millesimale che indica la ripartizione delle spese. Nell’eventualità in cui i condomini si orientino per la cessione del credito, l’amministratore dovrà altresì acquisire il visto di conformità dei dati che sono relativi ai documenti che attestano la presenza dei presupposti che danno effettivamente diritto alla detrazione.

Suddetto visto può essere rilasciato da:

•             Periti ed esperti tenuti dalle CCIAA,

•             Responsabili dei Caf-Impresa o Caf-dipendenti;

•             Dottori commercialisti;

•             Contabili;

•             Consulenti del lavoro.

Se poi i lavori deliberati hanno per oggetto anche l’efficientamento energetico, l’amministratore dovrà acquisire l’asseverazione rilasciata da un tecnico abilitato; tale documentazione attesterà che l’intervento è conforme ai requisiti tecnici richiesti e che le spese sostenute in relazione all’agevolazione diano congrue. Infine, dovrà trasmettere una copia di suddetta asseverazione all’ENEA (Agenzia nazionale per le nuove tecnologie, l'energia e lo sviluppo economico sostenibile).

Nel caso in cui i lavori promossi attraverso l'agevolazione prevista dal Superbonus 110% siano interventi antisismici, si dovrà acquisire l’asseverazione da parte di professionisti correttamente iscritti agli Ordini o collegi professionali di riferimento, incaricati della progettazione strutturale, direzione dei lavori e collaudo statico. Copia del documento sarà da depositare presso lo sportello unico di competenza.

Successivamente sarà necessario fare comunicazione all’Agenzia delle Entrate dell’esercizio dell’opzione di sconto o cessione del credito attraverso il modello approvato con il Provvedimento Prot. n. 283847/2020.

Infine, il pagamento deve essere effettuato tramite bonifico “parlante”, riferito alle spese sostenute per gli interventi cha danno diritto all’agevolazione, nel quale dovranno risultare la causale di pagamento, il codice fiscale del beneficiario dell’agevolazione e Partita IVA/Codice fiscale del soggetto beneficiario del versamento.

Come abbiamo potuto vedere si tratta di una misura facilmente accessibile, se in possesso dei corretti requisiti, ma che può presentare alcuni ostacoli o problematiche per i soggetti coinvolti. Pertanto, è fondamentale affidarsi a un legale che conosca in maniera approfondita la materia e sappia offrire tutela al proprio assistito.