Spese condominiali: cosa dice la legge

La corretta ripartizione degli oneri condominiali è spesso oggetto di discussioni. Generalmente, è la legge che stabilisce la divisione delle spese nel condominio, ma possono esserci casi in cui sia il regolamento approvato all’unanimità ad indicare modalità diverse.

Non tutte le spese condominiali sono a carico di ogni proprietario. Alcuni costi, infatti, vanno sostenuti solo da alcuni soggetti, mentre altri sono a carico di tutti. Vediamo allora quali sono le spese condominiali e come vengono ripartite, per poi capire chi deve pagare. Accenniamo infine alle novità del superbonus 110% per i condomini.

Spese condominiali: cosa sono

È necessario prima di tutto ricordare che all’interno di un edificio in condominio ci sono due diverse tipologie di beni:

• Le proprietà esclusive, ad esempio i singoli appartamenti
• I beni comuni, come il tetto, le scale, l’ingresso.

È proprio su questi ultimi che insistono le spese condominiali: in quanto parti comuni tutti i condòmini devono partecipare alla suddivisione dei costi.

Ci sono diverse tipologie di spese in un condominio. Possono essere innanzitutto ordinarie o straordinarie.

Le spese ordinarie riguardano la normale amministrazione dello stabile, come ad esempio l’energia elettrica, il gas, il giardinaggio o i compensi per la pulizia delle scale. Le spese straordinarie sono invece quelle dovute per interventi eccezionali e rari, come può essere una ristrutturazione o la riparazione di un cancello elettrico.

Per quanto riguarda la suddivisione tra condòmini, le spese possono poi dividersi in spese generali e spese particolari. Le spese generali sono comuni e uguali per tutti, riguardando l’amministrazione e la conservazione dell’edificio. Sono spese generali quelle relative a:

• Lavori di manutenzione, riparazione, conservazione, consolidamento delle fondamenta e dei muri portanti, delle tubazioni e di tutte le altre parti comuni
• Costi di pulizia e di manutenzione delle parti comuni e delle aree verdi
• Premi assicurativi, costi di gestione e compenso dell’amministratore
• Imposte, contributi e tasse sulle parti comuni

Le spese particolari, invece, sono calcolate in base al vantaggio che il singolo condomino trae dai beni o servizi relativi. Ciò accade quando i singoli proprietari fruiscono dei beni comuni in misura diversa. Per fare un esempio, le spese dell’ascensore sono pagate in misura maggiore da chi vive all’ultimo piano.

Ripartizione delle spese condominiali

Secondo quanto stabilito dal Codice civile agli artt. 1123-1126, il criterio di ripartizione delle spese generali è quello proporzionale, cioè basato sui millesimi.

I millesimi sono le quote di comproprietà delle parti comuni rispetto al valore totale dell’edificio.Ognuno dei condòmini ha una quota millesimale, in relazione al valore della singola unità immobiliare.Quindi, le spese gravano sui comproprietari in misura proporzionale al valore della loro unità immobiliare espressa in millesimi.
Rispetto alle spese particolari, l’art. 1123 cod. civ. stabilisce due criteri differenti:

• Ripartizione in base all’uso differenziato, che si riferisce alle ipotesi in cui i condòmini usufruiscano delle proprietà e dei servizi comuni in misura diversa.
• Ripartizione in base all’uso separato, quando ci siano più scale, cortili o impianti che servono una parte dell’intero edificio. In linea generale, le spese di manutenzione sono a carico del gruppo di condomìni che trae utilità da quei servizi.

Spese condominiali: chi paga

Come abbiamo visto, ciascun condomino deve partecipare alle spese comuni. Nell’ipotesi più semplice, il condomino è anche il proprietario, ma ci sono anche casi in cui l’unità immobiliare è concessa in locazione, in comodato o in usufrutto. Chi paga allora?

• Nei rapporti tra conduttore e locatore, la ripartizione delle spese è un fatto interno al loro rapporto contrattuale, ma nei confronti del condominio risponde sempre il proprietario.
• Nel caso di contratto di comodato, il comodatario dovrà sostenere le spese di ordinaria manutenzione, mentre il proprietario (comodante) avrà a carico le spese straordinarie.
• Se sussiste un usufrutto sull’unità immobiliare, di norma all’usufruttuario spettano le spese relative a custodia, manutenzione ordinaria, riparazioni, canoni, imposte, rendite fondiarie, mentre al nudo proprietario spettano le spese di straordinaria amministrazione, compresi gli oneri per il rifacimento della facciata condominiale e le spese per le innovazioni.

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