Pignoramento immobiliare: quali beni sono soggetti all’espropriazione

Il pignoramento è un atto di espropriazione forzata di uno o più beni ai danni di un debitore ed è disciplinato dall’articolo 492 del Codice di Procedura Civile; composto da diverse procedure che a loro volta fanno riferimento a diversi beni, il pignoramento immobiliare è una delle tipologie che fa riferimento ai beni immobili del debitore. Nel corso dell’articolo andremo a chiarire quanti e quali tipi di pignoramento esistono, a quali beni si riferiscono, come si svolgono le procedure e quali sono i soggetti coinvolti.

Pignoramento immobiliare, mobiliare e presso terzi

Come abbiamo precedentemente accennato, esistono diverse tipologie di espropriazione forzata. Ma quando si ricorre a queste procedure esecutive? Se un soggetto contrae un debito e non provvede al pagamento ecco che il creditore può avvalersi delle vie legali per imporre un vincolo sui beni del debitore, attaccando così il patrimonio dello stesso.

L’espropriazione può essere di tre tipi:

• pignoramento immobiliare: ha per oggetto i beni immobili del soggetto debitore;
• mobiliare: fa riferimento ai beni mobili dello stesso;
• presso terzi: pone un vincolo sui crediti che il soggetto debitore vanta presso terzi.

Il pignoramento immobiliare vincola solo le case?

Sebbene potesse sembrare logico, essendo le case beni immobili, il pignoramento immobiliare non ha per oggetto solamente le case. Il creditore, qualora agisca avvalendosi di una procedura di esecuzione forzata, può rivalersi su ogni costruzione presente sul suolo di proprietà del debitore, sia che si tratti di bene naturale (es. alberi, corsi d’acqua…) sia artificiale (es. mulini, edifici galleggianti su corsi d’acqua…).

Sono soggetti a espropriazione anche le pertinenze che appartengono all’immobile e i mobili che lo arredano, così come anche i canoni di locazione. Il pignoramento immobiliare fa riferimento ai beni appena elencati, anche se non espressamente indicati nell’atto di espropriazione, come: il terreno che circonda l’edificio da pignorare, il fabbricato situato sul terreno pignorato (se ne costituisce parte integrante).

Il creditore potrà altresì rivalersi su: nuda proprietà, usufrutto (ma non quello legale), enfiteusi e diritto di superficie. È possibile anche procedere al pignoramento immobiliare verso i beni immobili cosiddetti indivisi, ovvero di proprietà di diversi soggetti (perché, ad esempio, in comunione dei beni o intestati a diverse persone), ciò può accadere anche se la persona che ha contratto il debito sia una sola; in questo caso la notifica da parte del creditore deve essere inviata a tutti i comproprietari, i quali dovranno vietare al debitore di separare la sua parte di comunione senza ordine del giudice.

Quali beni non sono soggetti al pignoramento immobiliare?

Esistono dei beni che di fatto non sono soggetti al pignoramento immobiliare, per diverse ragioni e sono:

• i diritti d’uso e d’abitazione (in quanto non sono trasferibili);
• la servitù (anche questa non trasferibile);
• gli immobili inseriti in un fondo patrimoniale costituito dai coniugi per fronteggiare i bisogni della famiglia questo solamente nel caso in cui il debito contratto sia estraneo a suddetti bisogni (ad esempio conseguente a un investimento), se invece il debito sia stato contratto proprio per far fronte ai bisogni familiari il fondo può essere pignorato;
• immobili sequestrati alla mafia;
• i beni appartenenti al demanio pubblico (di Stato, Regioni, Province eComuni) marittimo (ossia il lido del mare, la spiaggia, le rade e i porti) idrico (fiumi, torrenti, laghi e altre acque definite pubbliche dalle leggi in materia), militare (quali opere destinate alla difesa nazionale), stradale (strade e autostrade), ferroviario, aeronautico, gli acquedotti e gli impianti relativi, i laghi artificiali;
• gli immobili di interesse artistico o storico che appartengono allo Stato o ad altro ente o istituto pubblico;
• i beni che rientrano nel c.d. patrimonio indisponibile dello Stato e degli altri enti pubblici;
• gli immobili destinati ad un pubblico servizio (ad esempio a uffici pubblici);
• gli immobili di Stati e sovrani stranieri aventi una destinazione pubblica;
• quelli che sono situati fuori del territorio dello Stato (per la cui espropriazione valgono le regole dello Stato nel quale sono ubicati);
• gli immobili per i quali è stata concessa immunità territoriale;
• gli edifici destinati all’esercizio pubblico del culto cattolico, anche se appartengono a privati.

Pignoramento immobiliare e prima casa

La prima casa può essere soggetta a pignoramento nel caso in cui il soggetto abbia contratto un debito con Istituti di credito o privati; non è pignorabile se il debito sia verso l’Agenzia delle Entrate.

Ad ogni modo se il bene ha un valore inferiore o pari a € 120.000,00 non può essere pignorato.

La custodia dei beni pignorati

I beni pignorati sono sottoposti a custodia e tale compito viene affidato dal giudice al debitore o a una terza persona. Qualsiasi sia il soggetto nominato custode, questi dovrà attenersi a regole ben precise, quali ad esempio l’obbligo di rendiconto regolato dall’articolo 593 del codice di rito e il divieto di locare il bene pignorato, se non dietro autorizzazione del giudice. Nel momento in cui tali obblighi non vengano rispettati il giudice provvederà alla sostituzione del custode.

Cosa succede se un immobile è già pignorato?

Nel caso in cui il conservatore, trascrivendo il pignoramento nei registri immobiliari, si accorgesse che l’immobile in questione risulti già pignorato procederà a farne menzione in una nota che dovrà restituire. In questo caso succede che:

• se l’immobile è stato pignorato precedentemente alla prima udienza utile fissata per la vendita, il secondo pignoramento è depositato in cancelleria con tutti gli altri documenti che fanno riferimento alla prima confisca e l’esecuzione è unica;
• se invece avviene successivamente, ha gli effetti di un intervento tardivo rispetto ai beni soggetti alla prima confisca.

E se ci sono più creditori?

In questo caso, se intervengono entro la prima udienza fissata per l’autorizzazione della vendita partecipano anch’essi all’espropriazione dell’immobile pignorato. Se invece intervengono successivamente a suddetta tempistica ed entro l’udienza fissata la formazione del progetto di distribuzione delle somme ricavate, saranno soddisfatti solo nel caso in cui resti qualcosa da suddividere dopo il pagamento del creditore procedente e di quelli intervenuti precedentemente.

A meno che non siano privilegiati, in questo caso concorrono alla distribuzione della somma ricavata in ragione dei loro diritti di prelazione e, se muniti di titolo esecutivo, possono provocare atti dell'espropriazione.