Esecuzioni immobiliari: il ruolo del custode e del delegato

Sono diverse le figure coinvolte nell’ambito delle esecuzioni immobiliari e molte le attività legate a suddette operazioni, talune delegabili a specifiche figure. Prima però di spiegare i ruoli e gli adempimenti di ciascuna di queste figure, chiariamo di cosa si tratta quando si parla di esecuzioni immobiliari.

Esecuzioni immobiliari: cosa sono?

Quando un soggetto contrae un debito, il creditore può rivalersi sui beni immobili del debitore per riscuotere il credito spettante, rivolgendosi al Tribunale di competenza per ottenere formalmente un decreto ingiuntivo. Il Giudice notifica al debitore un atto di precetto attraverso il quale si danno formalmente 10 giorni di tempo al debitore per estinguere i debiti; trascorsi i 10 giorni il titolo sarà esecutivo.

Successivamente, in caso di mancato saldo del debito od opposizione all’atto di precetto, entro 40 giorni dalla notifica, il creditore potrà richiedere la trascrizione dell’atto di pignoramento nel quale saranno indicati: l’immobile con ipoteca e i beni che verranno sottoposti all’esecuzione.

Le figure coinvolte nell’espropriazione immobiliare

Come indicato in apertura dell’articolo, sono molteplici le figure coinvolte nelle operazioni di esecuzioni immobiliari, in primis c’è il Giudice dell’Esecuzione scelto in base ai criteri dell’art. 26 c.p.c che guida l’espropriazione; a seguire ci sono una serie di “ausiliari” del Giudice. Secondo l’art. 591-bis c.p.c. il Giudice deve nominare un notaio, un avvocato o un commercialista iscritto negli appositi elenchi in qualità di delegato alla vendita, salvo che decida di procedere direttamente alle operazioni di vendita a tutela degli interessi delle parti coinvolte.

Un’altra figura è quella del custode che avrà il compito di “custodire” il bene, rapportarsi con il debitore e controllare che il creditore stia procedendo in maniera regolare. Talvolta, nel caso in cui non sia necessario un soggetto “esterno” può essere nominato custode il debitore stesso, al quale sarà permesso di rimanere nell’immobile soggetto all’esecuzione.

Quali compiti ha il professionista delegato?

Il professionista delegato dal Giudice dell’esecuzione ha un ruolo centrale nelle espropriazioni immobiliari, il suo compito inizia con le fasi preliminari alla vendita, prosegue con gli esperimenti di vendita e finisce con la predisposizione del progetto di distribuzione e del decreto di trasferimento. Il delegato può anche ricoprire il ruolo di custode.

È altresì possibile che il Giudice decida di affidare diverse porzioni del processo ad altrettanti professionisti delegati. Ad ogni modo sarà sempre il Giudice a svolgere inderogabilmente dei compiti, quali:

• stabilire il termine per lo svolgimento delle operazioni delegate;
• indicare i termini e le modalità della pubblicità;
• individuare il luogo ove presentare le offerte (ai sensi dell’art. 571 c.p.c.);
• indicare il luogo nel quale valutare le offerte;
• individuare il luogo di gara tra gli offerenti;
• determinare l’aggiudicazione e le modalità di saldo;
• indicare informazioni in merito alle operazioni di eventuale incanto;
• eseguire tutte le formalità successive alla vendita (trascrizione, volturazione catastale, registrazione del decreto di trasferimento, segnalazione del mutamento di proprietà agli uffici competenti, cancellazione delle trascrizioni e delle iscrizioni gravanti sul bene, comprese le formalità iscritte o trascritte dopo la trascrizione del pignoramento.

Il professionista delegato non deve solo adempiere ai compiti previsti, ma è anche responsabile delle modalità di conduzione dell’attività stessa. Trattandosi di funzione pubblica, al professionista delegato inadempiente è attribuibile una responsabilità extracontrattuale, nel caso in cui si verifichi un danno a una delle due parti o a terzi, come disciplinato dall’art. 2043 c.c.

Il delegato è altresì soggetto alla responsabilità penale ed essendo un pubblico ufficiale gli viene applicato lo statuto relativo ai pubblici ufficiali, appunto.

Il custode nelle esecuzioni immobiliari

I compiti del custode nelle esecuzioni immobiliari, sia esso il debitore, il professionista delegato o un terzo, sono specifici e sono sia di natura amministrativa che tributaria; deve tra l’altro comunicare la nomina all’amministratore qualora il bene risieda in un condominio, gestire eventuali canoni di locazione, gestire le tasse relative al bene, e così via. Inoltre, il custode deve assicurare che il bene pignorato non venga danneggiato e pertanto attuare qualsiasi attività atta ad impedire eventuali danneggiamenti.

A tal proposito è bene specificare la distinzione messa in atto dalla dottrina, in base alla quale il custode possiede funzioni “statiche” e “dinamiche”. Le prime sono relative alla conservazione dell’immobile, le seconde a collocare il bene sul mercato al fine, tra le altre cose, di ottenere la migliore liquidazione possibile.

Nello specifico il custode giudiziario assume i seguenti incarichi:

• comunicare a creditore/i e debitore la data di accesso al bene pignorato, tramite raccomandata o posta certificata;
• rendere conto della propria gestione;
• accedere al bene pignorato – con l’ausilio della forza pubblica e di un fabbro nel caso in cui si debba cambiare le serrature dell’immobile – verificando lo stato del bene;
• Nel caso in cui l’immobile fosse occupato da soggetto diverso dal debitore, verificare che ci sia un titolo valido per l’occupazione;
• Amministrare i beni pignorati;
• Segnalare eventuali comportamenti del debitore nel caso in cui pregiudichino o rendano difficile la visita dell’immobile;

Il custode giudiziario è anch’esso sottoposto alle norme previste dal Codice civile e penale, ad esempio, nel caso in cui il suo comportamento provochi inosservanza degli obblighi giuridici connessi al proprio incarico, dovrà rispondere di risarcimento del danno causato alle parti, secondo quanto disciplinato dall’art. 2043 del c.c. Inoltre, nel caso non esegua il compito affidato dal Giudice, questi può condannarlo al pagamento di una sanzione che va da 250 euro a 500 euro, secondo quanto determinato dall’art. 67 c.p.c.

Dal punto di vista penale il custode risponde nel caso in cui sia responsabile di mancata esecuzione del provvedimento del giudice (art. 388 c.p.), nel caso in cui sia colpevole di inosservanza dei provvedimenti delle autorità (art. 650 c.p.) e omissioni di lavori sul bene che minaccino la rovina dello stesso (art. 677 c.p.).

Quando si parla di esecuzioni immobiliari si affronta una tematica molto delicata è altresì vero che i compiti affidati agli attori coinvolti, tra cui il professionista delegato e il custode giudiziario, siano di natura estremamente complessa e pertanto devono essere espletati con la massima professionalità e cura.