Esecuzione immobiliare: Procedura e tempistiche.

Quando un debitore non adempie al saldo di un debito contratto, il creditore può procedere per vie legali e avvalersi dello strumento di esecuzione immobiliare, procedendo così alla riscossione del credito. Il provvedimento consente al creditore di riscuotere le spettanze, rivalendosi sul bene immobile del debitore.

Ma cosa prevede esattamente tale procedura di esecuzione immobiliare e quali sono le tempistiche previste? Andiamo con ordine.

L’iter dell’Esecuzione immobiliare

La normativa di riferimento in materia di esecuzione immobiliare è contenuta nel Libro III del Codice di Procedura Civile, dedicato al processo di esecuzione, in particolare si tratta degli articoli:

•            da 474 a 512 Codice di Procedura Civile, che contengono i principi generali riguardo l’esecuzione forzata;

•             da 555 a 598 Codice di Procedura Civile che disciplinano il pignoramento immobiliare.

Per poter procedere all’esecuzione immobiliare, il creditore deve aver ottenuto un provvedimento di condanna a carico del debitore, trattasi di una sentenza o di un decreto ingiuntivo; oppure il creditore è in possesso di un titolo stragiudiziale con valore di titolo esecutivo quale: cambiale o assegno.

Subito dopo l’emissione della sentenza, chi perde la causa può adempiere spontaneamente al pagamento del credito dovuto, ma ciò accade molto raramente, pertanto il creditore può avvalersi dell’esecuzione forzata.

Suddetta esecuzione immobiliare può essere di due forme:

•             generica: il creditore può recuperare la somma agendo contro la volontà del debitore;

•             specifica: la soddisfazione del credito avviene tramite la consegna del bene al creditore.

Fanno parte della forma generica gli strumenti di: pignoramento mobiliare, mobiliare presso terzi o immobiliare. Quest’ultima tipologia, è molto onerosa, pertanto viene utilizzata solo nei casi in cui la somma spettante al creditore sia realmente cospicua.

Una volta ottenuto il titolo esecutivo per l'esecuzione immobiliare, viene redatto un atto di precetto che rappresenta un “ultimatum” al debitore che ha dieci giorni di tempo per adempiere al pagamento delle somme dovute. Le azioni che può compiere il debitore sono diverse: può saldare il debito o effettuare un pagamento parziale della somma dovuta, nel caso di un accordo transattivo che consente anche di fermare la procedura di esecuzione immobiliare.

Come avviene l’esecuzione immobiliare?

Al termine dei dieci giorni si procede con l’esecuzione immobiliare (il pignoramento vero e proprio). Ciò non accade nel caso in cui il debitore dimostri che si stia liberando dei beni per casi di necessità e urgenza, pertanto il creditore può fare istanza al tribunale richiedendo l’esenzione dal termine dei dieci giorni previsti dall’atto di precetto.

Nel caso in cui il debitore non adempia al pagamento, trascorsi i dieci giorni, il creditore può procedere all’esecuzione attraverso il pignoramento. Nel caso in cui si tratti di un’esecuzione immobiliare è necessario mettere un vincolo sul bene immobile, ed essendo tali beni censiti all’interno dei Registri delle Conservatorie, bisognerà notificare alla Conservatoria. Una volta fatte le notifiche a Conservatoria e debitore, attraverso un Ufficiale Giudiziario, il legale dovrà attendere il ritorno dell’atto di pignoramento notificato.

Nel momento in cui l’atto di notifica di esecuzione immobiliare ha esito positivo, si può procedere con l’udienza; se il debitore provvede al pagamento delle somme richieste si chiude il procedimento altrimenti si procede con la vendita all’asta dell’immobile.

Per procedere alla vendita, il Giudice deve nominare un perito e un custode. Il primo dovrà effettuare una perizia sull’immobile, in modo che si possa stabilire il prezzo di vendita e che il giudice possa fissare data e modalità di svolgimento dell’asta; il secondo può essere un professionista, ma anche lo stesso proprietario dell’immobile, solo nel caso in cui questi sia anche inquilino dello stesso.

Al custode, sia esso un terzo o l’inquilino, spetterà di vigilare sul bene immobile, assicurarsi che non vengano effettuati lavori che modifichino le destinazioni d’uso degli stessi e mostrare l’appartamento alle persone interessate all’acquisto. Successivamente, almeno 45 giorni prima della data valida per la presentazione delle offerte, bisognerà pubblicare la vendita sui portali di settore.

Quali sono i tempi della procedura di esecuzione immobiliare?

Nel tempo sono state apportate modifiche sostanziali alle tempistiche relative alla procedura di esecuzione immobiliare. Il custode giudiziario e il perito devono essere nominati in 60 giorni (in precedenza erano 90); sempre 60 sono i giorni disponibili al perito per effettuare la valutazione dell’immobile; infine, il creditore ha 45 giorni per depositare tutti gli atti e dare il via al procedimento di vendita (contro i 90 giorni previsti in precedenza).

Si può bloccare un’esecuzione immobiliare?

Se il debito è contratto con l’Agenzia delle Entrate questa non può avvalersi sulla prima casa, a condizione che il debitore:

•             viva in quella casa;

•             non possieda altri immobili;

•             il bene non risulti di lusso.

In generale non si può procedere all'esecuzione immobiliare se il bene abbia un valore pari o inferiore a €120.000,00. In questi casi si tenta di raggiungere un accordo nel quale il debitore si impegna a pagare una somma inferiore a quella totale del debito e in forma dilazionata. Se invece, il debito è contratto con Istituti di Credito o privati, non è possibile bloccare la procedura e si potrà agire anche nei confronti della prima casa.

Per bloccare l’esecuzione immobiliare si può agire per opposizione, ma in questo caso, essendo la sentenza già in stato avanzato, il debitore è chiamato a pagare e può solo tentare di fondare la propria richiesta di blocco su vizi formali.

Il pignoramento viene cancellato?

Il creditore, se soddisfatto dell’accordo raggiunto, può rinunciare alla procedura di esecuzione immobiliare notificandolo al Conservatore. Oppure la si può cancellare rivolgendosi a un Istituto di conversione del pignoramento, questo si può fare nel momento in cui la procedura non sia ancora stata inoltrata e il giudice non abbia disposto la vendita dell’immobile.

Il debitore, quindi, può rendersi disponibile a pagare il debito, presentando un’istanza in Cancelleria e depositando un acconto di garanzia pari a 1/6 del totale a testimonianza dell’impegno reale di pagamento.